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房企买房送车位,合同和发票一定要注意这样做

来源:臣信会计 分类:实操资讯 发布日期:2020-09-15

  房地产企业在促销过程中,常常会采取“买房送车位”方式进行营销,看起来都是车位赠送,但相关的合同签订、发票开具及后续的产权办理真的一样吗?

  首先我们先要明确一个概念,买房赠送的车位是否要视同销售,缴纳相关税费?

  由于地产企业赠送的车位,仍然属于本企业自己开发的产品范畴。根据国税函[2008]875号文件第三条规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

  根据上述文件规定,这里的买房赠车位同我们日常中赠送的视同销售并不一样,需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况,这里地产企业的赠送显然不属于无偿赠送。所以上述国税函[2008]875号文件实际上将其界定为捆绑销售,基于这种思路,不需要再将赠送的车位再视同销售交纳相关税费,处理为捆绑销售即可。

  其次,买房赠送的车位,车位在实务中可能存在两种情况,有产权的车位和无产权的车位,那么在合同签定、发票开具及后续的产权办理中存在很大差异。

  一、买房赠送无产权的车位景象

  1、房子出售及车位转让别离签定合同

  例:某地产企业推出买一赠一优惠活动,即在规则时间内购买住所的客户可以免费赠送独立规划无产权的的车位一个。即:商品房出售总价100万元中,含赠送的车位转让价10万元。

  (1)合同别离签定

  依据上述绑缚出售的思路,等于开发商一起出售住所和车位,当然按绑缚出售的逻辑,将100万元价款进行分拆,合同分隔签署。即:住所90万元,车位10万元。

  (2)发票别离开具

  发票天然也应当分隔开具,依照住所和车位各自的价格单独开票,供给给业主。

  (3)留意相应危险

  但企业因为各种原因,假如合同未能区分两部分价款,一致依照100万签署网签合同,发票就很难进行分拆,只能同网签合同保持一致,依照100万开具住所出售发票,车位无法开具发票,那后续车位的本钱结转,包括最终的土增清算都会给企业带来麻烦。

  2、买房送车位,对赠送车位签定弥补协议

  一般地产企业的配套车位通常不在可售面积内,作为公共配套也不允许对外出售,但实践上很多公司将配套车位对外转让,将与土地等长的使用权转让给业主,相当于转让车位的永久使用权。

  (1)合同签定弥补协议

  依据上述案例状况,因为该车位无法处理产权证,因此只有住所可以处理网签合同,为了保证与实践事务相吻合,通常只能由企业自己同业主签署弥补协议,约好网签合同中100万元中包括赠送的车位10万元,即总价款100万元是由两部分组成:房价90万元和车位10万元组成,车位部分以《车位使用权转让协议》进行弥补,而且约好车位不处理产权证书。

  (2)发票开具景象

  企业在买房赠送车位开具发票时,最好可以一起注明这种绑缚出售的性质,即依照商业扣头进行处理。

 

  在开具发票的时候时需求留意,依据2003年16号文件规则,单位和个人在供给应税劳务时,假如将价款与扣头额在同一张发票上注明的,以扣头后的价款为收入额,假如将扣头额另开发票的,不管其在财务上怎么处理,均不得从收入中减除。

  在实务中有两种开具发票的景象:

  ①按100万元开具不动产出售发票,一起在备注栏中注明:包括赠送的10万元车位一个;

  ②在一张发票上开具:房子出售100万元,车位出售15万元,扣头15万元。

  (3)房管部分危险

  上述两种方法开具发票,企业从后续的财税处理、本钱结转及税费缴纳基本上问题不大,但需求考虑的是这样开具发票,网签合同房管部分是否允许这样开票约好。

  (4)签署弥补协议的危险

  签署弥补协议,虽然企业自认为将100万元的房价中包括的10万元车位弥补约好清楚了,也保证了企业财税处理、本钱结转及后续清算等的一致性,但在后续税务检查时,一定要提早和税务人员交流解说,避免将车位认定为赠送,从而要求依照100万正常出售+10万视同出售合并缴税。

  3、将赠送的车位做为该栋楼的配套

  (1)合同一致签定

  还是沿袭上述案例,假如业主因为其他原因,不愿意将赠送的车位单独与企业签定弥补协议进行约好,即:住所网签合同100万元,不约好或弥补签定车位赠送合同。

  (2)发票开具

  假如合同一致签定,住所发票也应一致开具100万元,那么地产企业就存在赠送的车位本钱无法分摊的景象。

  假如地产企业为了表现车位赠送的现实,依照分拆价款开具发票,会导致合同与发票的不一致,未来给房子办证带来新的困扰。

  主张:在实务中,假如该车位归于无产权的人防等配套设备,可以将该赠送的车位做为该栋楼的配套,产生的本钱做为配套费用在该栋楼进行分摊处理,但需求弥补完善相关配套资料,设计好各个环节的处理计划来支撑该财税处理。

  二、买房赠送有产权的车位景象

  假如企业采取“买房送车位”方法进行出售,而该车位是有产权的,不管促销活动怎么宣传,地产企业都必须将房子出售和车位出售合同别离签署,发票别离开具。不然,因为合同签署和发票开具约好不清,会给后续房子和车位的产权证处理带来无法解决的麻烦。

  三、总结

  买房送车位,本质上属于捆绑销售,应当分拆两部分价款,分别结转收入和成本;同时,对于赠送无产权的车位,要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致且对后续房屋产权办理不受影响;如果是赠送有产权的车位,合同签署及发票开具更不能含糊,必须严格约定区分,否则,对于后续产权办理将产生无法解决的矛盾。


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